e das empresas anunciantes
Um dos grandes problemas dos síndicos e administradoras num condomínio
é equilibrar as receitas, quase sempre oriundas apenas da taxa
de condomínio. As despesas são inúmeras, principal-mente,
quando a edificação é antiga ou muito grande. Quando
essas duas características, estão presentes, o problema
se agrava ainda mais. Dois exemplos de edifícios que estão
nestas condições são o Condomínio Edifício
Planalto, localizado na rua Maria Paula, Bela Vista e o Conjunto Nacional,
na avenida Paulista. O primeiro já existe há 50 anos e sua
fachada, inclusive, é tombada pelo Conselho de Defesa do Patrimônio
Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico
de São Paulo (CONDEPHAT). Já o segundo, é considerado
um dos símbolos da famosa avenida e da própria cidade. O
Conjunto Nacional durante muitos anos abrigou o famoso restaurante Fasano
e nomes famosos da música e do cinema internacional como Nat King
Cole, Marlene Dietrich, David Niven, além de políticos a
exemplo do ex-presidente norte-americano Dwight Eisenhover e o líder
cubano Fidel Castro, que estiveram presentes na década de 60.
Quanto à população, há uma diferença
marcante entre os dois condomínios. Enquanto no Planalto, um edifício
quase que inteiramente residencial, moram aproximadamente 1200 pessoas
e existem três lojas no andar térreo, no Nacional, acontece
o inverso, pois num total de 450 condôminos, apenas 52 famílias
residem no condomínio. As demais salas são usadas para fins
comerciais. Outra característica do famoso edifício da Paulista
é que, por estar localizado numa região considerada como
centro financeiro e de serviços da cidade, onde existem diversas
lojas, restaurantes, livrarias e cinemas na sua galeria, faz com que o
fluxo de transeuntes é estimado em 20.000 pessoas/dia.
Por todas estas características apresentadas, o trabalho dos síndicos
é enorme e as despesas quanto à manutenção
dos condomínios, maior ainda. Uma das formas que a administradora
de empresas Valdete Almeida de Moraes, responsável desde janeiro
de 2.000 pela sindicância do Planalto, encontrou para angariar recursos
para as muitas despesas do condomínio, foi contactar agências
de publicidade, oferecendo o espaço do topo do edifício
para instalação de um painel luminoso de publicidade. “Logo
quando assumi o cargo de síndica, mandei cartas para diversas agências
de propaganda e firmas que fabricam e instalam esses painéis e
apareceram quatro empre-sas interessadas em alocar o terraço. Após
abrirmos concorrência, optamos pela Publitas
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Comunicação Visual S/C Ltda. não
só por terem oferecido um preço melhor, como também,
por já terem feito o antigo painel, que estava desativado havia
cinco anos”, explica. A síndica Valdete ainda informa que, o estado de abandono do prédio era de tal proporção que se viu obrigada a fazer diversas obras e reformas, quando assumiu o cargo, o que acabou resultando em aumento das despesas extraordinárias. “Hoje, o valor da locação do luminoso, representa de cinco a dez por cento das nossas despesas, mas vale ressaltar que estamos fazendo manutenções corretivas e acabando essas manutenções. Creio que em dois ou três anos, as despesas serão menores e a verba do luminoso dará uma maior cobertura”. Além do topo do edifício, a síndica também alugou o salão de festas do Planalto para eventos. “Nós aluga-mos o salão que fica no terraço para uma agência de publicidade, que irá gravar comerciais para televisão. Fora isso, estou recuperando-o por completo para tentarmos alugá-lo para um Buffet. Hoje, nós já o alugamos para festas de casamento, não somente dos moradores daqui, como também para pessoas de fora”. |
O assessor da presidência da Publitas, Gilberto Pierre, informa
que quando alguém do marketing de sua empresa localiza um edifício
com uma boa visualização e entende que o prédio é
perfeito para a instalação de um painel luminoso com fins
de publicidade, contata o síndico e faz a proposta de locação
do topo ou da parede lateral. “Os síndicos e proprietários
de edifícios também nos ligam com freqüência,
oferecendo o espaço do prédio para locação.
Aí nós mandamos alguém até lá para
ver se é viável a colocação do luminoso, tiramos
fotos, checamos na Prefeitura para saber se é permitida a publicidade
no local, oferecemos nossa proposta e se houver concordância das
partes, fazemos um pré-contrato, até conseguirmos uma empresa
que queira anunciar, assinamos um contrato com o condomínio que
em geral dura de dois a três anos”.
“Nós tomamos sempre o cuidado de fazer o contrato com o edifício,
um pouco mais longo, do que o contrato com o anunciante. Isso porque,
às vezes, muda o síndico e se ele por algum motivo, resolver
não querer mais alugar o espaço, nós temos a segurança
de que, enquanto durar o contrato, nosso anunciante terá sua publicidade
ali veiculada. Se acontecer o inverso, ao término do contrato do
anunciante, se for pedida a retirada do painel, ele continuará
no edifício, sem a publicidade, mas a locação sendo
paga normalmente”. Pierre também esclarece que, dependendo
da localização do edifício, se for um local que tenha
uma excelente visualização e muito movi-mento, a Publitas
adianta uma parcela da locação, enquanto durar o pré-contrato,
isso como forma de garantia para que o síndico não contrate
uma empresa concorrente. “Não é sempre que isso ocorre,
mas já ocorreu. O valor da locação, varia de acordo
com o local onde está o edifício e quanto ao seguro do painel,
nós fazemos uma apólice de R$ 1 milhão e qualquer
sinistro que eventualmente ocorra, o condomínio não arcará
com nada”, enfatiza Pierre.
A gerente geral e síndica em exercício desde 1987 do Conjunto
Nacional, Vilma Peramezza informa que o painel luminoso foi instalado
há 35 anos e que desde 1975 a publicidade está sendo usada
pelo Banco Itaú. “Trata-se de um anúncio de proporções
únicas e que, ao ser instalado nos anos 60, era visto a partir
de bairros e locais distantes. Entre esse anúncio e o Conjunto
Nacional, passou a existir uma correlação que os identifica
quase que reciprocamente.Ambos, atual-mente, são símbolos
da cidade”.
A síndica do Conjunto Nacional ainda informa que o valor mensal
do contrato de locação representa 15% do rateio de despesas
ordinárias. “Os proprietários em assembléia
destinaram usar a receita do período 90/2000 para recuperação
do imóvel, incluindo reformas necessárias, infra-estrutura
e embelezamento, fazendo sem ônus, a recuperação do
edifício que estaria deteriorado por falta de investimentos anteriores.
A partir de 2.000, parte dos valores foi distribuído entre os proprietários
e parte continua tendo as mesmas destinações anteriores”,
esclarece.
Pela sua localização privilegiada, o Conjunto Nacional recebe
constantemente, novas propostas para instalações de painéis,
porém a síndica esclarece que, quando assumiu o cargo, estabeleceu
normas para a instalação desses luminosos nas fachadas,
eliminando luminosos verticais, existentes anteriormente. “Mantemos
o luminoso do Itaú por tradição, mas lutamos contra
toda e qualquer poluição visual que possa decorrer de novas
instalações”.
“A nova experiência em administração (de edifícios
em condomínio) demonstra que receitas que eventualmente sejam creditadas
para diminuir o rateio das despesas ordiná-rias, podem gerar efeitos
negativos a longo prazo, pois os condôminos, desconhecendo as suas
necessidades que se originam do
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gerenciamento adequado para manter a integridade do patrimônio e a qualidade de vida que os habitantes e empregados do condomínio, criam uma expectativa de redução gradativa que, num determinado momento, transforma-se em déficit irrecuperável, com rateios extras desagradáveis. O investimento de eventuais rendas, na valorização do patrimônio, mantém seu preço de mercado sem ônus extras para os proprietários”, adverte Vilma Peramezza. (Francisco de Souza) |
 A região do Paraíso é um local onde se concentra muita publicidade no topo dos prédios |